こんにちは、四十雀です。
さて、これまで色々と書いていました「新居を建てる話」ですが、令和3年5月末、新居が無事完成したこともあり、ひとまずブログとしてはあらかた書くことは終了したかな、と感じていました。
ただ、ちょっと自分で書いていて、少し消化不良だった点等もあったため、少しテーマを絞ったりした形式で、これから新居を建てる方の参考になるような情報を改めてまとめ、「総集編」という形でご紹介していきたいと考えました。
多少知識足らずな部分があるかも知れませんが、なにとぞよろしくお願いいたします。
さて、さっそくですが、今回のテーマは「市街化調整区域」についてです。
当たり前の話ですが、まず、新居を建てる・設けるためには、土地を取得する、ということが必要になります。
この土地について、ですが、実は、「都市計画法」という法律に基づき、事細かい区域区分がされているのですが、その一つに「市街化調整区域」というものがあります。
そして、実は、市街化調整区域に指定されている土地については、原則住宅や商業施設等の建物を建てることができない、とされているのです。
そして、本ブログの「新居を建てる話」本編においてもネタにしましたが、私が新居を建てた土地がまさにこの市街化調整区域。
この土地については、不動産業者から購入したものではなく、父祖伝来のものでした。
これは推測ですが、正直、建物を建てられないというリスクのある市街化調整区域に指定されている土地は不動産市場に出ることはなく、
①私同様、父祖伝来の土地を受け継いだ場合
➁裁判所の競売物件を購入した場合
などの特殊な場合でなければ入手することはないのではないか、と思ってはいます。
一応、市街化調整区域でも、例外的に建物を建てることが出来なくはありませんが、実はその方法も、不動産が所在する市町村により許可の要件やハードルが違います。
その要件やハードルを自分で調べたり、必要に応じ行政書士に申請を依頼したりなどと、やはりここでもリスクが生じてしまいます。
そして、仮に建物の建築許可が下り、実際に建物を建築する場合にも看過できないハードルがあります。
それは、市街化調整区域を担保にした住宅ローンの審査が厳しい、ということです。
基本的に、銀行が住宅ローンを融資してくれる際、土地・建物について抵当権を設定します。
そして、もし住宅ローンの支払いが滞った場合、その抵当権を根拠に、当該土地・建物を競売するよう、裁判所に申立てをし、銀行は住宅ローンの回収を図ります。
ただ、上記したように、市街化調整区域は建物の建築許可（開発許可）について制約がある場所。
運よく、住宅ローンを借りた人が市町村から許可を得たとしても、競売事件でその場所を買った人も同じように建築許可（開発許可）を受けられるか、というとそうではない場所なのです。
つまり、非常に使い勝手の悪い土地であり、銀行側から見ると、自由に建物の建築ができる市街化区域と比べ担保価値が低い（競売にかけても高値の回収が見込めない）場所なのです。
そのため、
①実店舗を置かないことにより金利を安く設定しているネット銀行
→その殆どが市街化調整区域は住宅ローンNG
➁地方銀行
→ネット銀行同様、住宅ローンNGが多い傾向
③信用金庫
→住宅ローンOKだが、①、➁より金利がかなり高い
という傾向にあるようです（あくまで私個人の主観ですが。）。
恐らく、不動産業者から土地を買い求める方は、今回ご紹介しました市街化調整区域はあまり問題にならないと思いますが、私のように、父祖伝来の土地等ある方については何かしらの問題になるケースが出てくるかも知れません。
絶対的に建物が建てられない、というものではないのですが、やはりかなりの制約があるほか、それをクリアするためにかなりの労力・費用が生じる場面が発生します。
新居を建てる際には、その土地がどのような区域区分なのか、よく調べることをおすすめいたします。
